一、立法背景

由于涉及全国9亿农民“安身立命”及攸关社会和谐稳定，国家政策和立法一直从严控制宅基地转让。《物权法》中有关宅基地使用权的规定有四条，其它规定散见于《土地管理法》、《担保法》等法律中。应注意，《物权法》规定的宅基地使用权特指农村宅基地使用权。

二、宅基地使用权的概念：

宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有：(一)宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。(二)宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。(三)宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。(四)宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。

三、转让宅基地使用权需具备的条件。

依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。

四、城镇居民不得购买宅基地的立法依据。

我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度，且为防止出现农民转让宅基地后流离失所，进而影响社会稳定这一大局，我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地?！薄锻恋毓芾矸ā分杏泄亍芭┐宕迕癯?卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。

综上，农村宅基地只能在村集体成员内部之间转让，不能转让给城镇户口的居民。