01、口头购买夫妻共有房，应证明合同成立及善意取得

通过第三人口头购买夫妻共有房产，买受人不仅应证明合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其系善意取得。

标签：合同成立｜合同主体｜房屋买卖｜无权处分｜夫妻房产

案情简介：2002年，谢某购买房产，后该房登记在李某名下。2014年，倪某以其向谢某支付全部购房款，通过谢某向李某购买该房屋为由，诉请李某及李某妻吴某继续履行并办理过户手续。

法院认为：①倪某主张双方之间房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面合同，审查重点在于倪某所称与李某曾订立口头购房合同能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。倪某主张谢某是李某代理人，但未能提供证据证明。即使存在所谓代理行为，谢某出售李某所有房屋亦属无权代理，无权代理效力还取决于是否构成表见代理。本案中不存在任何情形使得倪某有理由相信谢某有出售房屋的代理权。本案中对于房屋价款数额来源于倪某和谢某陈述，无任何证据证明李某本人对此予以认可或授权谢某商定房屋价款，故房屋价款这一最主要的合同要素难以确定。倪某主张的已付购房款均指向谢某，并未直接支付给李某，故不论倪某主张的支付购房款事实是否得以证实，其主张的事实本身就无法与李某形成关联性，故无法以支付全部购房款主张推理出合同成立事实。综上，倪某难以证明其与李某之间就诉争房屋成立房屋买卖合同关系。②即使房屋买卖合同成立并有效，因诉争房屋购买于李某与吴某婚姻关系存续期间，属二人共同财产，故出卖人李某须有权处分诉争房屋，才发生物权转移效果。《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。从各方当事人陈述来看，倪某和谢某均未在房屋交易过程中见过吴某，且谢某作为所谓代理人，亦称不让吴某知道房屋交易情况。诉争房屋作为李某与吴某的夫妻共同财产，在交易过程中必须征得吴某同意，而吴某对此并不知情，故假定合同成立，该合同亦因吴某不知情而不能履行。判决驳回倪某诉请。

实务要点：通过第三人口头购买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。

案例索引：北京二中院（2015）二中民终字第11634号“倪某与李某等房屋买卖合同纠纷案”，见《倪朝、王燕诉李国兴、吴圣玲房屋买卖合同纠纷案——物权变动二阶模式与房屋买卖合同效力》（李俊晔），载《人民法院案例选》（201712/118:86）。

02、婚后购房，一方父母付首付款，推定为对夫妻赠与

夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。

标签：房屋买卖｜夫妻房产｜婚后购房｜父母赠与｜首付款性质

案情简介：2013年，李某与倪某结婚。2015年，双方按揭购房并登记在丈夫李某名下，总房款60万余元，其中30万元首付款系李某父母提供。2012年，双方诉讼离婚。李某主张首付款系父母对其个人的赠与，倪某主张系借款，但均无充分证据证明。

法院认为：①关于案涉房屋首付款性质，倪某主张该款是借款，但未提交借据，其在诉讼中虽提交了录音证据，但李某予以否认，称该款为对其个人赠与。该证据尚不足以证实倪某主张，故认定首付款为赠与性质。依最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条第2款规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，本案中李某父母为李某、倪某二人购房支付的首付款30万元，在现无充分证据证实是对李某个人赠与情况下，应认定为对李某、倪某夫妻二人的赠与。②诉争房屋为夫妻共同财产，鉴于双方在庭审中明确表示对该房屋不进行评估，且一致认可房屋价值为每平方米2.8万元，故在一方取得房屋同时，应向对方依此价格计付相应房屋折价款。考虑房屋购置时出资方式、双方收入情况，结合房屋现实居住状况，判决房屋归李某所有，李某给付倪某房屋折价款135万余元。

实务要点：夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。

案例索引：北京一中院（2015）一中民再终字第07430号“李某与倪某离婚纠纷案”，见《李×2（男）诉李×1（女）离婚纠纷案——父母为子女出资购买房屋所给付的首付款性质及恶意转移财产的认定》（黄晓丰、王斌），载《人民法院案例选》（201707/113:81）。

03、名为房屋买卖，实为赠与的，应按真实意思来认定

名为房屋买卖，但结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。

标签：房屋买卖｜实为赠与｜意思表示｜通谋虚假

案情简介：1998年，李某父母立遗嘱，将夫妻共有房产留给李某继承，并进行公证。2003年，李某父去世。2012年，李某与母亲祁某签订房屋买卖合同，由李某完全购买祁某房产，但李某未付款。2015年，祁某去世。李某兄、姐以李某取得继承权后又签订买卖合同，应视为放弃继承权，因未付款，故诉请继承遗产。

法院认为：①就案涉房屋权属而言，各方均认可其为李某父母的夫妻共同财产，然二人早在1998年即已订立由李某继承的遗嘱并进行了公证，故在李某父亲去世后，依其所立公证遗嘱效力，李某成为该房屋共有权人之一。就另一共有权人祁某而言，在案涉房屋买卖合同签订前，未有证据显示祁某存在撤销遗嘱表示及祁某与李某关系恶化迹象，故可推定祁某并不存在让李某以支付对价方式获得房屋权属意愿。②从房屋买卖合同内容分析，其中虽约定了房屋价格，但对交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确，且在合同签订直至祁某去世期间，未有证据显示祁某向李某主张过购房款。在未收到任何房款前提下，祁某即将房屋过户至李某名下，此举与房屋买卖交易习惯不符。从处分权角度分析，在签订房屋买卖合同时，祁某并非房屋完全所有权人，李某无视己方权属份额，再通过买卖以支付祁某全部购房款方式获得过户登记，违背常识。祁某与李某为母子关系，双方长期生活在一起，李某亦承担了赡养母亲义务，在此前提下，祁某再将案涉房屋卖与自己儿子并从中获取房款行为缺乏动机性意义。此外，对于房屋买卖合同签订原则，李某亦提供证据，从便于过户、减少支出等方面作出了合理解释。③结合上述分析及祁某遗嘱和生前行为，应认定祁某与李某之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与行为。具体而言，即两人内心意思与外部表示行为并不一致，双方合作完成了通谋虚伪行为，形成了真假两项意思表示，虚假的房屋买卖意思表示浮现于表面，真实的房屋赠与意思表示则被隐藏，应认定双方之间已形成合法有效的赠与合同关系。判决驳回李某兄、姐诉请。

实务要点：名为买卖合同，但结合房屋所有权属性、居住情况、合同条款、付款情形、遗嘱内容等因素综合分析，双方之间并不符合买卖合同典型特征，反而具备赠与合同关键要素的，应认定双方之间形成了通谋虚伪的意思表示，应依赠与合同相关规定对其效力进行处理。

案例索引：北京三中院（2016）京03民终7576号“李某与张某等房屋买卖合同纠纷案”，见《李彩玲、李小平诉张春翎、李天一房屋买卖合同纠纷案——通谋虚假表示的判断及效力认定规则》（史智军），载《人民法院案例选》（201706/112:89）。

04、学区房买卖纠纷中，买受人可对学位申请行为保全

学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。

标签：房屋买卖｜学区房｜学位保全

案情简介：2016年4月，王某购买廖某学区房，因房屋升值，廖某拒绝继续履行，并拟将孩子户口迁回并在即将开学时使用该房对应的学籍。王某诉请继续履行，并提出保全申请，要求禁止廖某使用该房屋对应的学籍。

法院认为：①《民事诉讼法》第100条第1款规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”②本案中，案涉房屋买卖合同中，廖某曾承诺涉案房屋为学区房，且学区名额未被使用，现廖某明确表示要求解除合同，并计划使用涉案房屋学区名额登记报名。根据现行规定，由于该学位在6年内只能使用一次，廖某一旦使用该学位会给王某带来不可弥补损失，且时间紧迫，符合前述关于行为保全的法律规定，遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。

实务要点：学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合《民事诉讼法》第100条关于行为保全规定的，法院可作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口学位的保全裁定。

案例索引：北京海淀区法院（2016）京0108民初16170号“王某与廖某房屋买卖合同纠纷案”，见《王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案——房屋户籍对应的学位可作为行为保全对象》（赵赓、许暘），载《人民法院案例选》（201702/108:109）。

05、一方转让夫妻共有房，构成与第三人恶意串通情形

夫妻一方擅自转让共有房产，与第三人交易的过程疑点重重，且交易双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。

标签：房屋买卖｜无权处分｜恶意串通｜证据规则

案情简介：2010年，刘某将名下房产售予曹某。2013年，刘某妻张某以该房市场价100万余元、刘某与曹某网签价39万元，双方恶意串通为由诉请确认转让合同无效。刘某与曹某诉讼中关于交易过程的陈述不合常理且自相矛盾。

法院认为：①民事法律规范不仅是民事裁判规范，亦系民事主体从事民事活动准则。涉案房屋属刘某与张某夫妻共同财产，在未征得张某同意情况下，刘某与曹某就涉案房屋进行交易，违反共有财产交易规则，将可能损害共有人张某利益。②《合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第109条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”据此，恶意串通合同无效的法律规范包含了“恶意串通”和“损害国家、集体或者第三人利益”两个构成要件。这两个要件事实无法直接证明，只能通过间接证据证明。间接证明依靠经验法则推理，即社会公认的常理。证明恶意串通，要以合同当事人双方主体行为为线索进行审查，借助经验法则判断其可能性。证明恶意串通不能采取“高度盖然性”标准，而应采纳“排除合理怀疑”标准。即在证明恶意串通事实基本可能性后，证明责任发生转移；待对方辩解不成立才可“排除合理怀疑”，从而认定恶意串通成立。“基本可能性+辩解不成立”系恶意串通类真伪不明案件事实的特殊证明方法。③本案中，刘某与曹某就涉案房屋转让行为的网签合同价格明显低于正常的市场交易价格，又不能提供证据证明价款已实际支付；交易过程中存在诸多不合常理之处，刘某与曹某陈述亦存在诸多自相矛盾之处，而二人又未能对上述不合常理与陈述矛盾之处作出合理解释。据此，足以认定刘某与曹某恶意串通，转让涉案房屋，损害了共有人张某利益，判决确认案涉房屋转让行为无效。

实务要点：夫妻一方擅自转让共有房产予第三人，交易过程存在诸多不合常理之处，买卖双方陈述自相矛盾又不能作出合理解释的，应认定恶意串通。

案例索引：北京二中院（2015）二中民终字第01000号“张某与刘某等确认合同无效案”，见《张洪茹诉刘来永、曹燕翔确认合同无效案——恶意串通事实认定的司法技术与证明标准》（李俊晔），载《人民法院案例选》（201606/100:172）。